Những lưu ý khi mua đất nền Bình Phước 2020

Thủ tục pháp lý khi mua đất đất nền

• Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
• Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
• Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).Có 2 trường hợp trong hợp đồng:
  1. Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
  2. Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

  Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

  Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

  Kinh nghiệm mua đất nền Bình Phước 2020?

  1. Không mua đất với tâm lý đám đông, không quyết định dựa trên sự thúc ép của một số nhân viên bất động sản. Nhiều khách hàng đã mua kể rằng, họ không hiểu tại sao lúc đó lại đặt tiền mua nữa, sau đó nghĩ lại thấy đất vắng, sổ không biết bao giờ có, tiện ích dịch vụ bao giờ mọc. Đa số bị khốn đốn do rơi vào thế: phóng lao theo lao.
  2. Về việc chọn mua đất ở đâu, giá bao nhiêu, phải nhớ rằng “tiền nào của nấy”. Bạn muốn mua đất tại những trung tâm như TP Đồng Xoài, hay khu trung tâm và giá tiền tầm 100 – 200 triệu? Điều này là không thể.
  3. Nếu bạn có số tiền ít ỏi hoặc vừa vừa dự định mua đất ở Bình Phước để trong trung hạn hoặc ngắn hạn 5 7 tháng sẽ cất nhà thì bạn không nên mua đất dự án mới, đất chưa cấp sổ hồng riêng ( hiện đang là dạng đất biên bản, đất hợp đồng với chủ đầu tư, đất sổ chung diện tích lớn…). Tại sao? Bởi vì người bán sẽ luôn hứa hẹn và “cam kết” với bạn rằng sẽ ra sổ nhanh thôi; mua chưa ra sổ riêng mới có giá rẻ, chưa sổ riêng nhưng lúc cần tiền vẫn có thể dễ dàng bán lại cho người khác.v.v.Khi đã mua rồi thì mới biết thế nào là kêu trời trời không thấu.
  4. Trãi qua những năm tháng làm nghề tại các công ty bất động sản Bình Phước, tôi thấy rằng chuyện một công ty tầm cở hàng đầu tỉnh cam kết trong hợp đồng 12 đến 18 tháng ra sổ, nhưng thực tế là 3 năm và hơn 3 năm vẫn chưa ra sổ là chuyện thường, thậm chí có khu còn tới 6 năm chưa cấp sổ hồng.
  5. Còn nếu bạn tin rằng mua đất lúc chưa có sổ riêng là rẻ, đất có sổ rồi giá cao cũng là sai lầm. Chuyện giá rẻ hay cao chỉ đúng với khu đông dân, phát triển sôi động, còn với những dự án rộng lớn, dân chưa đông hoặc vắng tanh thì đất khi có sổ riêng rồi vẫn rẻ hơn đất chưa sổ là chuyện bình thường. Tại sao vậy? Bởi vì có nhiều người đã mua đất lúc chưa có sổ riêng, do mua tại công ty đông nhân sự với tâm lý đám đông thị trường, nhiều người mua đất giá cao mà không hay biết, còn nghĩ là giá đó rẻ, đến một lúc nào đó thấy khu đất không phát triển hoặc chậm, cộng thêm việc cần tiền cho việc riêng và sẵn sàng bán lỗ hàng chục thậm chí 100 200 triệu.
  6. Chưa có sổ riêng, đất hợp đồng…vẫn dễ dàng bán lại nếu cần? Khi bạn chưa nằm trong hoàng cảnh thực tế thì mới dễ tin lời những người môi giới nói lời ngon ngọt. Bạn nào biết đâu thủ tục nhiêu khê vô cùng khi muốn bán lại đất hợp đồng: khi bạn muốn bán lại đất, bạn chỉ có thể làm thủ tục tại công ty chủ đầu tư trước đây,  một số công ty chủ đầu tư chỉ cho bán lại vào những ngày ít ỏi họ quy định vd như thứ 3 và thứ 5 hàng tuần; đôi khi bạn xin nghỉ ở cơ quan và đến vào những ngày này thì chẳng may ngay ngày họ thông báo “họp”; thỉnh thoảng họ tự ý “không cho thanh lý hợp đồng”, “tạm ngưng thanh lý hợp đồng”… Không những thế, khi bán lại cho người khác bạn còn phải đóng tiền phạt hay còn gọi tiền “phạt hợp đồng” một cách vô lý ( có thể là 1%, 2%) trong khi chủ đầu tư ra sổ trễ hẹn nhiều tháng so với cam kết thì lại không bồi thường bằng tiền cho người mua, không xin lỗi người mua!
  7. Người bán ký bán lại đất hợp đồng nhưng không được nhận tiền ngay, mà phải đợi “ngày hẹn” từ 15 đến 20 ngày sau mới được trở lại nhận tiền đã thanh toán khi mua trước đây. Người mua lại đất hợp đồng thì chưa được nhận hợp đồng mua đất dù đã thanh toán đủ số tiền theo yêu cầu ( hơn 90%). Khách mua đất lại cũng phải chờ ngày hẹn từ 15 ngày trở lên mới có thể nhận được hợp đồng được đóng dấu – mặc dù các giấy tờ đầy đủ và rất rõ ràng.
  8. Đất hợp đồng, đất biên bản…rất khó bán lại, vì trong gia đoạn những năm nay, tình hình bất động sản khá trầm lắng, người mua có rất nhiều sự lựa chọn và giá cả phải chăng, ai cũng ưu tiên mua đất có sổ đỏ, sổ hồng riêng, không việc gì phải mua lại đất chưa có sổ riêng.
  9. Không nên mua đất ở dự án mới vì khu dự án mới còn lâu mới hoàn thiện các tiện ích sống cơ bản: thực tế việc kéo điện, nước, internet, lâu ra sổ, nếu là khu bắt buộc cất nhà mới cấp sổ hồng thì càng lâu hơn vì rất lâu mới có nhiều nhà xây cất – sau đó chủ đầu tư mới ra sổ riêng…
  10. Đất chưa có sổ riêng thì khi cần bán lại, khó mà có nhà môi giới bất động sản nào nhận ký gửi và tìm người bán giúp bạn => dẫn đến việc bán được nền đất càng lận đận.
  11. Đơn vị bán đất nói với bạn rằng: sắp tới, khu đất này sẽ có con đường lớn đi qua hoặc mở rộng, khi đó sẽ “lên đời”. Xin thưa rằng: việc xác định chính xác và triển khai trong thực tế là khi nào thì phải nói là phụ thuộc vào nhiều chữ “tùy”: tùy vốn, ngân sách, tùy tình hình kinh tế, chính trị từng giai đoạn, tùy lợi ích một số bên nào đó. Đó là chưa nói đến việc chuyện mở đường có phải là bịa đặt hay không?
  12. Khi mua đất nền Bình Phước 2020 cần phải xem rõ giấy tờ, căn cứ xem xét vị trí đất giữa giấy tờ và thực tế ngoài nền đất. Chính tôi đã nói chuyện với một số người đã mua đất bị một số công ty lừa mua sai vị trí so với vị trí ban đầu giới thiệu ( vd khi xem đất là mặt tiền đường lớn, nhưng sau khi ra sổ, cất nhà mới biết vị trí thực sự trong giấy tờ là đường nhỏ…)
  13. Nên lựa chọn vị trí đất có thể dễ bán lại sau này hoặc vị trí thuộc khu dân cư đang có xu hướng phát triển ( nhà cửa đang đông lên dần). Như thế thì sau này ta có thể dùng để cất nhà ở cũng tốt, hoặc bán lại khả năng cao có lời.
  14. Mua đất cần xác định rõ những mục đích là gì, nếu mua để ở thì cần xem xét xem có gần khu bạn làm việc hay không, nhất là phải gần các tiện ích sống cơ bản hiện hữu.
  15. Không nên mua đất sổ chung: sau này có tranh chấp xảy ra thì vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy đinh, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí đất các nền đất ấy ( thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào)
  16. Khi mua đất ở Bình Phước, bạn có thể nhờ người môi giới giới thiệu và làm thủ tục sang tên, đóng thuế phí các loại. Vì giá cả dịch vụ ở Bình Phước rất rẻ, nếu bạn tự đi làm thì vừa khó khăn do không rành thủ tục và đôi khi chi phí phát sinh còn nhiều hơn.
  17. Mua đất nền Bình Phước 2020 chính chủ là giá rẻ nhất ? Sai lầm, có rẻ hay không còn tùy vào người bán, thực tế là đa số người chủ rao bán cho một khách mua bất kỳ bao giờ cũng “giá trên trời”, người mua nếu có kiến thức nhiều về thị trường thì may ra có thể trả giá xuống chút đỉnh. Thông thường khi nhận ký gửi để chào bán ra, người môi giới BĐS đã thương lượng giá cả mềm (do có năng lực thương lượng) với người chủ để chào bán ra sau đó sao cho cạnh tranh với các đối thủ. Gía cả người chủ chào cho khách mua lẻ cao hơn người môi giới là chuyện bình thường ( do người chủ nghĩ rằng người mua nghĩ là mua chính chủ thì rẻ, nên người chủ tội gì không bán giá cao để lấy nhiều tiền).
  18. Thực tế thì giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán ít xảy ra hơn so với giao dịch nhờ người môi giới phụ trách, vì thủ tục giao dịch nhà đất cần chuẩn bị khá nhiều giấy tờ hợp lệ mà đôi khi người làm trong nghề còn chuẩn bị thiếu xót. Có những giấy tờ không còn hợp lệ và bắt buộc phải đính chính đầy đủ trước khi hẹn nhau ra phòng công chứng để ký hợp đồng. Công thêm sau đó, phải trãi qua nhiều công đoạn nộp và làm hồ sơ để làm thủ tục hành chính với các cơ quan như xã/phường, quận/huyện, địa chính…