Kể từ ngày 1/8/2024, bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực. Trong lần thay đổi này, nhiều phân khúc đứng trước cơ hội trỗi dậy, trong đó là phân khúc đất nông nghiệp.
Theo Luật Đất đai 2024, người không sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa kể từ ngày có hiệu lực, dự kiến 1/8/2024 thay vì 1/1/2025. Đây là điểm hoàn toàn mới so với Luật Đất đai hiện hành, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Quy định mới này được xem là phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn như hiện nay. Đồng thời, cũng tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp trong bối cảnh mới, nâng cao giá trị kinh tế của nền nông nghiệp nói chung của đất nước; tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng thuận tiện hơn hoặc chuyển đổi nghề bảo đảm cuộc sống.
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội), những quy định mới về đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024 đã tháo gỡ được những điểm nghẽn pháp lý, phát huy nguồn lực đất đai.
“Luật Đất đai 2024 cũng tạo ra một “khoảng rất rộng” trong chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi và tăng tính hấp dẫn trong lĩnh vực đất nông nghiệp. Theo đó, Luật đã có những sự thay đổi rất tích cực trong việc bảo vệ quyền, lợi ích cho người dân; giúp cho cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước, ngoài nước và các tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp”, ông Tuyến nhận định.
Một quy định mới của Luật Đất đai 2024 cũng được quan tâm đó là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng nhà ở, đất ở, đất nông nghiệp, tiền, đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi. Trong khi theo Luật Đất đai 2013, chỉ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.
Nhận định về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property cho biết, sau khi được luật hoá, giá đất nông nghiệp chắc chắn sẽ tăng. Tuy nhiên, đà tăng giá sẽ đến từ loại đất nông nghiệp được quy hoạch cho mục đích phi nông nghiệp (đất được quy hoạch làm đất ở, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ).
“Sẽ xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom loại đất này để chờ đền bù với giá cao. Hiện tượng này trước đây cũng đã phổ biến, đặc biệt là trong các đợt “sốt đất”, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng”, ông Toản lo ngại.
Trước đó, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá – Kinh doanh Bất động sản, ĐH Tài chính Marketing TP.HCM cũng từng dự báo, trong tương lai sẽ dần xuất hiện rõ nét một xu hướng đầu tư mới trên thị trường, đó là ngày càng có nhiều người để mắt tới bất động sản nông nghiệp một cách thực chất.
Đây sẽ là xu hướng đầu tư đi kèm hành động, tức nhà đầu tư sẽ không chỉ mua rồi để đó mà sẽ phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời. Xu hướng này trước mắt quy mô có thể không lớn, nhưng là một kênh đầu tư tốt trong trung – dài hạn và sẽ ngày càng có nhiều người tham gia. Đầu tư bài bản và có định hướng, mục tiêu rõ ràng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với việc băm nát đất đai chỉ để phân lô bán nền, ông Ngọc nhận định.
