“Sau thời gian các nhà đầu tư đổ tiền vào các bất động sản ở khắp nơi thì họ nhận ra rằng, những bất động sản trong tầm tay, dễ dàng nhìn thấy được và nằm trong tầm kiểm soát lại là thứ tạo ra dòng tiền tốt nhất”.
Đó là nhận định của bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội.
Thay vì đầu tư bất động sản tại những khu vực, địa phương xa, trong khi còn phải chờ đợi và phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố khác như tốc độ đô thị hóa, điều kiện phát triển hạ tầng thì những bất động sản có thể sở hữu ngay, gần kề với nơi mình đang sinh sống lại là khẩu vị của nhà đầu tư bây giờ, bà Hằng cho biết thêm.
Vị chuyên gia này cũng cho rằng, trong thời gian tới, sự mất cân bằng giữa cung và cầu vẫn chưa thể được giải quyết bởi còn đang phải chờ các hướng dẫn văn bản của Luật. Dự báo giá bất động sản sẽ có sự điều chỉnh nhưng không thể nhanh được do nguồn cung mới trong ngắn hạn vẫn là vấn đề nan giải và chưa có dấu hiệu cải thiện.
Cụ thể, theo báo cáo mới đây về thị trường bất động sản tại Hà Nội của Savills, nguồn cung căn hộ mới trong quý 2/2024 giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn cũng ghi nhận đà giảm 20% theo quý và 49% theo năm. Giá bán sơ cấp đạt 65 triệu VNĐ/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm.
Savills thống kê từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm. Giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm càng tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Riêng quý 2/2024, thị trường ghi nhận không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu VNĐ/m2. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp Hạng C cũng đã giảm 45% mỗi năm.
Tại thị trường biệt thự và liền kề, nguồn cung biệt thự của các dự án có giá cao dẫn đến giá sơ cấp biệt thự tăng 9% theo quý lên 178 triệu VNĐ/m2. Giá liền kề có giảm 2% theo quý, nhưng giá vẫn còn neo cao 188 triệu VNĐ/m2 đất do nhiều căn giá cao đã được bán và chỉ còn những căn giá thấp. Giá shophouse tăng 3% theo quý lên 288 triệu VNĐ/m2 đất do thiếu các căn shophouse giá rẻ và thiếu sự điều chỉnh giá.
Nhìn chung giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường thứ cấp. Giá bán thứ cấp biệt thự thấp hơn giá sơ cấp 8%, trong khi giá liền kề thấp hơn 5%.
Không chỉ nguồn cung hạn chế, Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực từ 1/8/2024, quy định bỏ khung giá đất, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường cũng sẽ tác động, khiến giá bất động sản tăng cao trong thời gian tới.
Như ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận giá địa ốc có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường.
Đồng quan điểm, ông Lê Bảo Long – Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cũng khẳng định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.
Căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động. Giá bất động sản sơ cấp sẽ tăng khi Luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Chất lượng phát triển nhà tái định cư được yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn so với các giai đoạn cũ. Điều này dẫn đến chắc chắn chi phí tổng thể để phát triển một dự án sẽ dội lên nhiều hơn so với giai đoạn trước.
“Chi phí cấu thành dự án tăng tăng thì tất yếu giá bất động sản sơ cấp trên thị trường cũng phải tăng theo. Mà giá bất động sản sơ cấp tăng thì sẽ dẫn đến giá nhà thứ cấp khu vực xung quanh cũng sẽ tăng theo”, ông Long nhận định.
